19. travanj 2021.

Pad prometa nekretninama - Cijene trebaju pasti da bi tržište oživilo

Tržište nekretnina    foto Shutterstock

Piše: Antonija Knežević

Broj kupoprodaja nekretnina u Zagrebu lani je pao 11 posto u odnosu na 2019. godinu, a najveći pad transakcija dogodio se u općini Centar gdje je prodano čak 42 posto manje nekretnina, stoji u izvješću o tržištu nekretnina za 2020. godinu koji je objavio Grad Zagreb. Naime, lani je u Zagrebu prodano 14.550 nekretnina, a godinu prije 16.327.

Prema podacima iz spomenutog izvješća, prosječna cijena stana u Zagrebu lani je iznosila 1477 eura i bila je veća tek za 1,75 posto u odnosu na godinu ranije. Taj rast daleko je manji nego što se posljednih dana moglo pročitati u medijima, gdje se najčešće pisalo da su cijene u glavnom gradu lani narasle 8 posto. Navedeno izvješće o tržištu nekretnina izrađuje se na osnovu stvarnih, odnosno realiziranih cijena unesenih u sustav e-nekretnine, a budući da se pri tome ne radi razlika između novogradnji i starogradnjo, poznavatelji tržišta kažu da je i taj mali rast najviše uzrokovan visokim cijenama novogradnji.

Prema izvješću, lani su se najviše kupovali stanovi površine od 40 do 59 četvornih metara – prodano ih je 2761 u 2020. godini. Oni su postigli i najveću jediničnu cijenu, koja je u prosjeku iznosila 1598 eura. Po popularnosti slijede stanovi od 75 do 119 četvornih metara, kojih je prodano 2192, a treći najtraženiji su bili stanovi površine od 60 do 74 četvornih metara.

Iako se u medijima u zadnje vrijeme mogu pročitati naslovi o bombastičnom rastu cijena nekretnina iz čega bi se mogao izvući zaključak da je to rezultat povećane potražnje, vlasnica agencije Zagreb West Lana Mihaljinac Knežević kaže da tome nije tako i da sve agencije i ove godine bilježe daljnji pad prometa, odnosno da upravo zbog visokih cijena mnogi odgađaju kupnju nekretnine.

- Na zagrebačkom tržištu nedostaje stanova po pristupačnim cijenama u zoni tramvaja. Cijene su za mnoge naprosto previsoke. Prodavatelji starogradnji nisu realni u svojim očekivanjima jer svoje cijene formiraju prema oglašenim, a ne realiziranim cijenama. Rezultat toga je da se mnogi stanovi prodaju godinama, odnosno ne pronalaze kupce. Mi smo imali apsurdnu situaciju da su prodavatelji nakon potresa i usred koronakrize tražili da povećamo njihove tražene cijene, a potražnja za nekretninama u centru je pala za 50 posto. Također nedostaje i novogradnji po pristupačnim cijenama – objasnila je Mihaljinac Knežević koja kaže da trenutačno, osim niskih kamatnih stopa, nema objektivnih razloga zbog kojih bi cijene rasle. Naprotiv, kaže ona, cijene trebaju pasti, osobito u starogradnji, kako bi se ponovno oživilo tržište.

- Promet nekretninama u gradu Zagrebu pada već treću godinu zaredom. S druge strane, banke su jako pooštrile uvjete kreditiranja i traže sve veća učešća. Također, procjenjuju nekretnine znatno niže od dogovorenih cijena. Zbog niskih procjena banaka, nama je ove godine propalo nekoliko već dogovorenih kupoprodaja – objasnila je Mihaljinec.

Osim visokih traženih cijena, odnosno činjenice da većini ljudi u Zagrebu nekretnine postaju nepriuštive, oklijevanju kupaca naravno pridonosi i neizvjesnost koju je donijela koronakriza.

Zašto onda, unatoč padu prometa, striktnijim uvjetima kreditiranja i koronakrizi, još nismo doživjeli korekciju cijena?

- Tržište nekretnina u Hrvatskoj je jako tromo i sporo reagira. Osim toga, postoji određeni broj kupaca iz Dalmacije koji kupuju stanove u Zagrebu ušteđevinom, kao investiciju, te mali postotak dobrostojećih kupaca iz Zagreba, na koje kriza nije ostavila traga. No, i taj će se dio kupaca 'potrošiti', osobito u periodu kada ni situacija u turizmu nije sjajna, tako da će u konačnici doći do pada cijena – smatra Mihaljinec.

Jedan od krivaca za rast cijena, smatra ona, je i program državnog subvencioniranja stanova, popularni APN. Da nije bilo dva kruga subvencija lani, tržište bi vjerojatno već doživjelo korekciju cijena. Od 9000 stanova, koliko ih je lani prodano u Zagrebu, njih 2334 kupljeno je putem APN-a.

- Ekonomski institut je u svojoj studiji pokazao da je APN doveo do rasta cijena. Problem je što je APN postavljen tako što je diskriminatoran, odnosno na taj način stanove mogu kupiti samo oni koji su kreditno sposobni. I ne postoji gornja granica za dobivanje subvencije, pa teoretski stan može kupiti i netko tko kupuje nekretninu vrijednu milijun eura – zaključila je Mihaljinac.