Tržište nekretninama ostvarilo je rekordne rezultate u rujnu, a proteklih mjeseci uslijedilo je usporavanje prometa.- To ne znači pad prodaje, nego se radi o tome da se cijene ne kreću u skladu s prometom, što dovodi do oduženog procesa prodaje nekretnina. Cijene su otišle previsoko i tržište nije kvalitetno – upozorava Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK.
Apetiti su porasli. Vlasnici starijih nekretnina traže za svoje kvadrate jednake iznose po kojima se prodaju kvadrati novogradnje. Budući da je takva cijena nerealna, nekretnine se ne prodaju. Prema podacima Burze nekretnina u 2019. se traži prosječno 1850 eura po kvadratu, a postiže se 1530 eura. Najbolji pokazatelj trenda je da se od 180.000 oglašenih nekretnina na Njuškalu u godini dana proda samo od 28.000 do 30.000 nekretnina. Doznajemo da je u segmentu poslovnih nekretnina puno bolje jer se cijeni pristupa realnije, temeljem mogućih prihoda i ne rade se akvizicije ako neće ponuditi povrat. Tu nema usporavanja prometa, a cijene ne rastu, uključujući i cijene zakupa.
Boro Vujović, osnivač i vlasnik agencije za promet nekretninama Opereta i navodi kako je rujan tradicionalno 'jači' mjesec za prodaju nekretnina jer se ljudi nakon dobre turističke sezone odlučuju na kupnju stana. Pojašnjava i kako uslijed APN-ovih natječaja dolazi do rasta cijena kvadrata jer vremensko ograničenja za prijavu na natječaj kupce dovode u nezgodan položaj da ne stignu birati previše i da, ako stan ima zemljišno-knjižni izvadak i uporabnu dozvolu, pristaju na visoku cijenu jer nemaju vremena pregovarati. To se potom odražava na cijelo tržište.
- Promet se usporava dodatno nakon natječaja za subvencioniranje stambenih kredita. Sve što ima rok, stvara kratkotrajnu potražnju i dovodi do povećanja cijena i usporavanja tržišta – kaže Ranilović koji smatra da bi kvalitetnije rješenje bila trajna mjera subvencioniranja.
Ovakav model omogućuje da nekretninu kupe oni koji bi je ionako kupili jer su kreditno sposobni, objašnjava.
- Samo je jedna trećina ljudi kreditno sposobna. Ovakvim subvencioniranjem ne dopiremo do mladih, do znanstvenika, studenata, ljudi s petero djece. Osnovno pitanje koje mi kao struka postavljamo je je li itko tko to nije namjeravao, kupio nekretninu. Umjesto toga, utjecajem subvencija na tržište porasle su im najamnine i rastom cijena kupovina nekretnina još im je nedostižnija - tumači direktor tvrtke Kastel Zagreb paradoks na tržištu nekretnina.
Mahnita apartmanizacija
Subvencije i očekivanja prodavatelja nekretnina nisu jedini razlozi za porast cijena. Taj rast povezan je s cijenom novca koja skupa s kamatama nikad nije bila niža u cijelome svijetu, a u Hrvatskoj su ljudi s obzirom na negativne kamate na štednje i depozite odlučile uložiti novac u nekretnine gdje mogu zadržati vrijednost i dodatno zaraditi, tumači Ranilović i dotiče se apartmanizacije kao sljedećeg velikog problema koji potresa tržište nekretnina.
Sve više stanova kupuje se u svrhu kratkoročnog turističkog najma i to potresa tržište nekretnina. Apartmanizacija dovodi do smanjenja ponude stanova za najam, osobito u centru grada, stoga cijene opet vrludaju u visine. Isplativost najma preko Airbnba i sličnih platformi odavno je prepoznata i u inozemstvu te su stranci sve češće kupci stanova u Lijepoj Našoj. Na ruku im ide i porezna politika. 'Nizak paušal u kombinaciji s nepostojanjem poreza na nekretnine čini iznajmljivanje apartmana trenutno najmanje oporezovanim vidom ekonomske aktivnosti u zemlji,' napisala je u komentaru Maruška Vizek, ravnateljica Ekonomskog instituta Zagreb. Logično je da stranci ne žele više ulagati u hotele, apartmanizacija im omoguće puno bolji povrat investicije..
- Država nije porezno izjednačila kratkotrajni turistički najam i najam nekretnina. Paušalan porez po krevetu i 13 posto poreza bitna je razlika. Prošle je godine (2018., op.ur.) rekordan broj stranaca kupio nekretninu u Hrvatskoj, njih 7.058. Najaktivniji kupci su bili Slovenci, zatim Nijemci (1342) i Austrijanci (662). Strancima su 2017. prodano 5.453 nekretnine – kaže i dodaje kako stranci ne žele više ulagati u hotele jer im apartmanizacija omoguće puno bolji povrat investicije.
Tužno je što se to ponovno prelama na najranjinivijoj skupini jer ponestaje stanova za iznajmljivanje, a studenti si jedva mogu priuštiti stanovanje u kojem ih se u začetku sezone izbacuje na ulicu usred ispitnih rokova.
- Zašto se strancu da spava, a studenta se tjera van? - pita se Ranilović i poziva Vladu da poduzme nešto jer osim što je to nepravedno i neodgovorno pogotovo u trenutku kada se svi busaju u prsa demografskim mjerama za zadržavanje mladih, dolazi i do devastacije javnog prostora. U pretjeranoj izgradnji ne gubi se vrijeme na planiranje, a infrastruktura ne prati bujanje nekretnina. To će dovesti do pada cijena prije ili kasnije - zaključuje.